Что такое рефинансирование ипотеки простыми словами, как выгоднее рефинансировать ипотеку

Ежегодное понижение ключевой ставки ЦБ РФ приводит к неизменному удешевлению кредитных продуктов. В связи с этим финансовые организации предлагают провести рефинансирование ипотеки. Что это за процедура, как она происходит в 2024 году и в чем выгода для клиента, узнаете из статьи.

Что это за процедура

Рефинансирование — представляет собой заключение нового договора кредитования, на более выгодных для заемщика условиях, средства которого направлены на оплату долга по действующему займу.

Некоторые кредитно-финансовые учреждения предлагают клиенту при такой процедуре получить дополнительные деньги, которые могут быть использованы на любые цели.

По закону перекредитоваться можно, как в том же финансовом учреждении, в котором изначально была получен заем, так и в другом учреждении.

Прибегнув к рефинансированию, можно решить ряд проблем с ипотечным займом:

• уменьшение ежемесячного платежа – ставка по новым условиям ниже, чем по текущей задолженности, в связи с этим ипотечный взнос будет меньше, как следствие, произойдет общее уменьшение переплаты по кредиту;
• смена валюты кредита – ипотека, оформленная в иностранной валюте, из-за резкого скачка курса доллара стала очень дорогостоящей, если перевести ее в рубли, плательщик получит ощутимую выгоду;
• повышение удобства обслуживания кредита – при переводе ссуды в финансовую организацию, в котором заемщик является зарплатным клиентом, деньги в счет оплаты долга будут списываться автоматически, поэтому человеку больше не потребуется ходить в офис и оплачивать задолженность;
• изменение срока кредитования – можно уменьшить или увеличить период, в течение которого будет осуществляться погашение.

Если перекредитоваться потребкредитом, это позволит снять обременение с жилплощади, после чего с такой недвижимостью можно совершать юридически значимые действия – продать, подарить, завещать и т.д.

Какие расходы несет заемщик

При переводе ипотеки в другое банковское учреждение человек несет дополнительные расходы:

• сбор документов;
• оценка залогового имущества;
• страхование рисков, предусмотренные условиями договора;
• банковские комиссии – открытие и ведение счета, оформление документации, перевод средств на счет;
• затраты по конвертации, если заем оформлен в иностранной валюте;
• снятие обременения с объекта недвижимости и переоформление залога в Росреестре.

В отличие от первичного получения средств на покупку жилья, при перекредитовании внесение первоначального взноса не требуется.

Когда выгодно делать рефинансирование

Переходить к другому кредитору выгодно, только если разница в ставках составляет не менее 2 процентных пункта. В противном случае всю экономическую выгоду «съедают» дополнительные расходы, которые несет клиент.

Чтобы рассчитать экономическую целесообразность, воспользуйтесь online-калькулятором в Интернете или обратитесь в банк для точного расчета.

Через какое время можно рефинансировать

Перекредитовать ипотечную ссуду в большинстве банков можно не ранее чем через полгода с момента начала выплат. Но некоторые кредитно-финансовые компании предлагают перекредитоваться уже со следующего месяца после оформления.

Законодательство не запрещает заемщику погасить задолженность в любое время. При этом человек обязан уведомить финансовое учреждение о своем намерении досрочно рассчитаться по долгам.

Как часто можно рефинансировать

Законодательство не ограничевивает количество перекредитований в рамках одного кредитного соглашения. Т.е. человек сам решает, какое количество раз ему перекредитовываться в различных кредитных компаниях.

Прежде чем повторно рефинансировать ипотеку, посчитайте выгоду от переоформления. В некоторых случаях затраты на перевод долга в другое финансовое учреждение могут привести к убыткам для заемщика.

Нужен ли первоначальный взнос

Как таковой первоначальный взнос при переоформлении не требуется. Получатель ссуды уже подтвердил свою платежеспособность и внес какую-то часть стоимости жилплощади собственными средствами, поэтому делать этого повторно не требуется.

Но некоторые кредитно-финансовые организации устанавливают требование о соотношении заемных средств к оценочной стоимости недвижимости.

Сколько времени занимает процедура

В процессе рефинансирования клиент проходит следующие этапы:

• сбор документов для оценки платежеспособности – 1-2 дня;
• рассмотрение заявки – 2-4 дня;
• сбор документов на недвижимость – до 14 дней;
• рассмотрение жилплощади банком – 2-4 дня;
• заключение соглашения и погашение долга – 1-5 дней;
• смена залогодержателя в Росреестре – 10-30 дней.

Таким образом, переоформление занимает около 2-х месяцев.

Какие документы потребуются

При обращении в кредитно-финансовое учреждение заполните заявление-анкету и приложите к ней документы основного заемщика и созаемщика:

• паспорт;
• СНИЛС;
• трудовую книжку;
• справку о доходах.

Если вы – индивидуальный предприниматель, для подтверждения платежеспособности представьте налоговые декларации о доходах.

Соберите документацию о первоначальном кредите:

• договор кредитования со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
• справку об отсутствии просрочек по выплате;
• справку об остатке задолженности по ссуде;
• реквизиты счета для погашения.

После одобрения кредитоспособности гражданина происходит оценка залогового имущества. Требования к объекту недвижимости у каждого кредитора индивидуальны. Ознакомьтесь с ними до подачи заявки в финансовое учреждение.

Для рассмотрения объекта недвижимости предоставьте:

• договор купли-продажи;
• выписку ЕГРН;
• технический паспорт;
• отчет об оценке;
• нотариальное согласие супруги/супруга на сделку.

Как написать заявление

Заявка на рефинансирование похожа на заявление-анкету на первичную выдачу ссуды. В ней указывается:

• личная информация о заемщике;
• сведения о действующем кредите;
• данные о залоговом имуществе.

Для подачи документов на рассмотрение напишите два заявления – один от лица заемщика, а второй от созаемщика. Подайте заявку в банк лично или через форму обратной связи на сайте.

Сохраняется ли страховка

В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ залог при ипотеке подлежит обязательному страхованию в пользу залогодержателя. В случае если с недвижимостью что-либо произойдет – пожар, наводнение и т.п., выплата будет происходить за счет страховой компании.

У каждого банка есть собственный перечень аккредитованных страховых компаний. При перекредитовании возможен зачет страховой премии, если страховщик, у которого застраховано залоговое имущество, сотрудничает с обоими банками.

В противном случае гражданину придется расторгнуть прежний договор страхования и приобрести новый страховой полис.

Можно ли рефинансировать ипотеку с господдержкой

Ипотека с господдержкой выдается для некоторых особенных категорий граждан:

• военнослужащих;
• многодетных родителей;
• молодых семей и т.д.

При наступлении определенных жизненных обстоятельств можно перевести обычную ипотечную ссуду на заем с господдержкой.

Возможна и обратная ситуация.

Материнский капитал

За рождение второго ребенка родителям предоставляется поддержка от государства в виде маткапитала, который можно направить на погашение ипотеки или первоначальный взнос.

После использование капитала в погашении займа, родители обязаны выделить доли для своих детей в жилой недвижимости.

Теоретически присутствие маткапитала в выплате не является препятствием для рефинансирования.

На практике кредитно-финансовые компании не желают «связываться» с такой жилплощадью по ряду причин:

1. необходимо получить согласие органов опеки;
2. в квартире есть доли детей, а это значит, что при неоплате долга у кредитора возникнут сложности с выселением.

Поэтому, если мамочка в декрете, и у семьи возникли сложности с погашением задолженности, попробуйте обратиться в банк за реструктуризацией, т.к. с большой вероятностью в рефинансировании будет отказано.

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия (ДДУ) предполагает получение кредитных средств на приобретение строящееся жилье в многоквартирном доме. При переводе кредита в другой банк, возможны два варианта готовности квартир:

• дом введен в эксплуатацию;
• дом находится на стадии строительства.

В первом случае никаких сложностей с переоформлением не возникает. Гражданин регистрирует право собственности на недвижимость и передает его в залог кредитной организации. После чего можно переводить задолженность в новый банк.

Если дом не сдан, кредитно-финансовые организации не хотят принимать на себя дополнительные риски, связанные с возможным долгостроем.

К тому же долевое строительство кредитуют только финансовые организации, которые сотрудничают со строительной компанией.

Также возникают сложности с оценкой объекта – необходимо провести независимую оценку, но если дом еще не построен, то и оценивать по сути нечего.

Перекредитование ипотечной ссуды на дом с земельным участком

Рефинансирование ссуды на покупку частного дома проходит гораздо дольше и сложнее, чем перевод кредита на квартиру.

Главная трудность состоит в том, чтобы найти финансовую организацию, которая согласится кредитовать частное строение.

Объект залога служит для кредитора гарантом возвратности средств. Но дом с земельным участком тяжело реализовать на вторичном рынке и, зачастую, это делается только с большим дисконтом.

Чтобы не терять выгоду, изначально при кредитовании земельного участка и построенного на нем объекта, кредитно-финансовые учреждения устанавливают повышенную процентную ставку.

Перекредитование частного домовладения также сопряжено с дополнительными расходами на оценку земли. Очень часто возникает ситуация, что сам дом или же земля под ним не соответствуют требованиям нового кредитора.

Поэтому, перед началом переоформления обратитесь в финансовое учреждение и выясните все требования, как к жилому дому, так и к земельному участку.

В целом, рефинансировать ипотеку на дом с землей сложно, но можно.

Перекредитование и объединение кредитов

Кредитно-финансовые организации предлагают объединить ипотеку с другими видами займов:

• автокредиты;
• потребкредиты;
• кредитные карты.

По различным банковским программам можно объединить до пяти различных задолженностей в одну, а также получить дополнительные свободные деньги на руки.

Как перекредитование влияет на налоговый вычет

Граждане, купившие жилплощадь, получают право на уменьшение налогооблагаемой базы при уплате подоходного налога.

Льгота предоставляется в размере 2 миллиона рублей с суммы покупки и 3 миллиона с фактически уплаченных процентов за пользование кредитными средствами.

Если правильно рефинансировать ипотеку, это не повлияет на налоговый вычет по НДФЛ.

Чтобы не потерять право на льготу, в новом договоре кредитования должно быть указано, что средства направляются на погашение первоначального ипотечного займа.

При повторном перекредитовании право на льготу также сохраняется, при условии, что в соглашении есть информация о первичном договоре.

Можно ли добавить созаемщика

Обычно банки переоформляют ссуду на тех же людей, что были в первоначальном договоре.

Для увеличения показателя платежеспособности некоторые кредитно-финансовые организации разрешают добавлять новых созаемщиков.

Чтобы привлечь нового созаемщика, при обращении за перекредитованием сообщите о своем намерении в заявлении. Созаемщику потребуется также заполнить заявление-анкету и представить справки о заработной плате.

Возможна и обратная ситуация – уменьшение количества участников сделки. Правда на такую уступку идут далеко не все кредиторы, так как это увеличивает их риски при утрате платежеспособности одним из заемщиков/созаемщиков.

Можно ли рефинансировать ипотеку на другого человека

Смена заемщика в ипотечном договоре может потребоваться в случае:

• развода супругов;
• реализации залогового имущества;
• перевода долга на родственников или третьих лиц.

Любые изменения состава участников возможны только с разрешения финансовой организации.

Сначала обратитесь с письменным заявлением к первичному кредитору для смены заемщика, а только после этого проводите рефинансирование.

Причины отказа

Кредитор может отказать клиенту в переоформлении ипотечной ссуды по следующим причинам:

• плохая кредитная история;
• низкая платежеспособность гражданина;
• в объекте проведена незаконная перепланировка;
• жилье упало в цене;
• объект, кредит или клиент не соответствуют требованиям кредитной организации.

Самой распространенной причиной отказа является плохая кредитная история у человека. Если клиент допускал просрочки по платежам, это отразилось в его КИ.

При рассмотрении заявки, новый кредитор обязательно изучит платежную дисциплину потенциального заемщика.

Чтобы провести рефинансирование с плохой кредитной историей:

• представьте дополнительный объект залога, например, другую квартиру, помимо той, что уже присутствует в ипотечном договоре;
• привлеките созаемщиков – они служат дополнительным гарантом для финансовой организации в погашении задолженности;
• обратитесь в зарплатный банк – кредитор сможет оценить платежеспособность на основе поступлений на карту;
• улучшите КИ – выплачивайте задолженность в течение полугода без нарушений сроков оплаты, а затем подайте заявку на перекредитование повторно.

В чем подвох

Главная особенность современных кредитов — аннуитетные платежи, т.е. клиент платит в течение всего периода кредитования равными долями. Такой платеж состоит из погашения основного займа и процентов.

В первую половину выплаты большую часть платежа составляют именно проценты по ссуде.  Со второй половины преобладает доля возврата самого долга.

Поэтому, рефинансирование с уменьшением суммы платежа, а не срока, выгоднее в первой половине срока кредитования.

Если переоформить задолженность после того, как половина срока уже прошла, заемщик начинает вновь выплачивать проценты. Сам долг снижается незначительно.

Финансовые учреждения зарабатывают на дополнительных комиссиях за обслуживание клиента и страховании.

Резюме

При рефинансировании ипотечной ссуды помните:

• переоформление выгодно при снижении ставки не менее чем на 2%;
• перевод займа можно делать не ранее, чем через полгода с начала выплаты;
• прежде чем перекредитоваться, посчитайте реальную выгоду с помощью online-калькулятора;
• рефинансировать следует в первой половине срока погашения;
• при переоформлении можно изменить состав созаемщиков с согласия кредитора;
• процедура занимает около 2 месяцев;
• право на налоговый вычет при переводе долга сохраняется.