Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ

При покупке квартиры в новостройке, застройщик обязан заключить с вами договор долевого участия в строительстве который определяет площадь, расположение и срок строительства недвижимости.

Как показывает практика, многие застройщики нарушают срок и сдают жилые объекты позже чем обещали. Федеральный закон 214 «О долевом участии в строительстве» предполагает возможность получения компенсаций за нарушение срока, прописанного в договоре.

Расскажем, как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ в 2022 году, как правильно рассчитать компенсацию, написать досудебную претензию и исковое заявление.

Основания для взыскания

В соответствии со ст.6 214 ФЗ, в случае нарушения сроков строительства, застройщик обязан выплатить гражданину-участнику долевого строительства компенсацию в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ от суммы договора за каждый день просрочки в двойном размере.

Добровольный перенос сроков строительства

Если застройщик задерживают срок сдачи дома он может прислать вам письмо, либо позвонить и попросить приехать на подписание каких-то документов.

В офисе выясняется, что застройщик подсовывает на подпись соглашение о добровольном переносе срока, что вы согласны с тем, что сроки сдвигаются.

Вас могут мотивировать подписать соглашение разными способами, в том числе подарками и бонусами.

Учтите, что в подавляющем большинстве случаев все подарки и бонусы все вместе взятые будут значительно меньше, как правило в 5, 10 раз, той неустойки, которую вы могли бы получить через суд, поскольку в суде вы можете требовать дополнительно компенсацию дополнительных расходов, например, затрат на аренду квартиры, морального вреда и штраф.

Некоторые дольщики, желая сэкономить время на судебном разбирательстве, соглашаются на такие условия.

Однако нужно понимать, что соглашение о переносе сроков вы подписываете сейчас, а компенсацию застройщик вам выплачивает потом. Когда потом — это уже остается на его совести.

Иногда приходится даже судиться, чтобы в итоге выбить такую компенсацию, которая, напомню, в результате оказывается в разы меньше, чем положенная вам неустойка.

Вывод: Подписывая дополнительное соглашение в обмен на какие-либо компенсации, вы рискуете попасть в такую ситуацию, где вам придется потратить те же силы, время и средства на судебный процесс, однако ваша денежная выгода будет уже кратно меньше.

Когда лучше начинать требовать неустойку

Многие дольщики ждут получения ключей и только тогда обращаются в суды. Некоторые застройщики, получая шквал исков, начинают выводить деньги со счетов и перекидывать нераспроданные квартиры на другие подконтрольные им юридические лица.

В результате дольщики, выиграв суды не могут получить деньги и их исполнительные листы можно вешать в рамочку на стенку.

Подавая иск сразу после начала просрочки, вы можете разбить свою неустойку по периодам. По статистике, чем меньше размер неустойки, тем меньше ее урезают. Соответственно, взыскивая неустойку по периодам, вы сможете получить больший размер компенсации.

Рекомендуем не затягивать с началом процесса по взысканию неустойки и обращаться в суд уже в первые недели после начала просрочки.

Какую сумму можно взыскать

Для расчета суммы неустойки воспользуйтесь формулой расчета:

Имейте в виду, что существует несколько способов расчета неустойки по ДДУ, из размера ставки рефинансирования:

1. По ставке, действовавшей на последний день, когда объект по ДДУ должен был быть передан дольщику.
2. По ставкам, действовавшим в соответствующие периоды в течение всей просрочки.
3. А также по ставке, действующей на день вынесения решения суда.

Единого подхода к применению ставки у судов нет. Поэтому стоит рассчитывать наиболее выгодным для вас способом.

При этом в исковом заявлении необходимо указать, какой именно способ расчета неустойки вы использовали.

Как увеличить сумму взыскания в полтора раза

По Закону о ЗПП застройщику может быть присужден штраф в размере 50%, который исчисляется от суммы неустойки. Так вот, данный штраф взыскивается в пользу потребителя, т.е. дольщика в случае, если исполнитель, т.е. застройщик не удовлетворил ваши законные требования в добровольном порядке.

Штраф может взыскать только физическое лицо, т.к. если дольщиком является ИП либо юридическое лицо, то на них не будет распространяться Закон о защите прав потребителей.

Анализ застройщика перед обращением в суд

Тот факт, что ваш застройщик продолжает строительство, и продажи квартир идут полным ходом, еще не говорит о том, что он платежеспособен.

К сожалению, бывают ситуации, когда вся эта бурная деятельность финансируется третьими лицами — т.е. подконтрольными застройщику компаниями.

Ну и продажи также могут идти через третьих лиц по договору уступки. А на самой компании застройщика нет ни денег ни активов.

Поэтому прежде чем ввязываться в процесс по взысканию неустойки с застройщика необходимо провести анализ платежеспособности. Чтобы понимать, сможете ли вы исполнить решение суда о взыскании и получить денежные средства по исполнительному листу.

В какой суд подавать иск

Взыскание неустойки с застройщика через арбитражный суд утратило свою актуальность еще в 2019 году, и теперь стоит ориентироваться на суды общей юрисдикции.

К искам о взыскании неустойки с застройщиков применяется правило об альтернативной подсудности.

Иск можно предъявить:

• В суд по месту вашей регистрации;
• В суд по месту нахождения объекта долевого строительства;
• В суд по юридическому адресу застройщика.

Для того чтобы выбрать наиболее выгодную подсудность, нужно проанализировать практику урезания в этих судах.

Дело в том, что разные суды рассматривают дела будут по-разному. Размер неустойки некоторые судьи уменьшают в 3, 5, а некоторые вообще в 10 раз.

Для обращения, подготовьте исковое заявление в котором укажите на какой срок застройщик нарушил передачу объекта. Подтвердите это актом приема-передачи и договором долевого участия. Приложите расчет и требуйте компенсацию.

Как не платить госпошлину

Обращаясь в районный суд за неустойкой, в отличие от арбитража, как потребитель вы можете забыть про государственную пошлину, если сумма иска не превышает 1 000 000 рублей.

Но если цена иска больше, то госпошлину свыше этого лимита нужно будет заплатить. Однако можно обратиться в суд через общественную организацию защиты прав дольщиков.

Закон полностью освобождает такие организации от уплаты государственной пошлины вне зависимости от цены иска.

Как избежать возврата иска по «неподсудности»

Договором долевого участия может быть установлено условие о рассмотрении спора в конкретном суде, так называемая договорная подсудность. Рассмотрение дела в таком суде может быть невыгодно для вас.

К сожалению, у судов нет однозначной позиции относительно договорной подсудности. Поэтому при наличии такого условия в договоре, стоит проанализировать практику того суда, в который вы планируете обращаться.

Необходимые документы

В первую очередь вам понадобятся: договор долевого участия и документы, подтверждающие оплату. Чаще всего это платежное поручение, заверенное банком.

Даже если квартира приобреталась в ипотеку или расчеты производились по аккредитиву, все платежные документы вы можете запросить в банке.

Многие приобретают квартиры не на прямую от застройщика, а по уступке, т.е. по договору цессии. В таком случае позаботьтесь о том, чтобы у вас на руках была заверенная копия основного договора долевого участия.

Сумма неустойки в таком случае будет рассчитываться не от цены цессии, а именно от той стоимости, которая указана в первоначальном договоре.

Также стоит сохранять:

• Переписку с застройщиком (все письма, уведомления, претензии);
• Почтовые квитанции и описи, подтверждающие отправку вами этих писем;
• Акты осмотра и дефектовочные ведомости;
• Ну и акт приема — передачи (при его наличии).

Оригиналы передавать в суд не придётся, достаточно будет качественных копий. Но подлинники нужно иметь с собой для того, чтобы при необходимости представить их на обозрение суда.

Не упустите сроки исковой давности

На требования о взыскании неустойки по ДДУ распространяется общий срок исковой давности, который составляет 3 года.

Срок исковой давности применяется судом только в том случае, если ответчик заявит об этом. Соответственно сам по себе пропуск срока исковой давности не мешает вам обратиться в суд.

Не тяните с подачей иска, начинайте процесс взыскания неустойки сразу после начала просрочки.

Не позвольте признать себя уклонистом

Для того чтобы застраховать себя от исков за нарушение сроков сдачи, застройщики часто направляют дольщикам уведомления о готовности объекта еще до окончания строительных работ.

Получив такое уведомление, записаться на приемку вы не сможете, т.к. квартира реально еще не готова. Зато когда вы пойдете в суд за неустойкой, застройщик заявит, что уведомил вас своевременно, а вы все это время уклонялись и не приезжали на осмотр. В результате суд признает вас уклонистом и откажет в иске.

Если вы получили уведомление о готовности объекта к передаче, но застройщик отказывается согласовывать дату осмотра, вам необходимо направить по его юридическому адресу письмо с требованием о назначении даты осмотра.

В данном требовании необходимо подробно изложить все события и указать на то, что вы не уклоняетесь от приемки, а объект по-прежнему еще не готов.

Такое письмо послужит достаточным основанием для того, чтобы выявить хитрость застройщика и отсечь все подозрения суда относительно вашего уклонения от приемки объекта.

Не доводите до одностороннего акта

В случае, если дольщик не приступает к приемке в течение 2 месяцев с момента получения уведомления о готовности объекта, застройщик вправе составить и подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке и направить его в адрес дольщика.

В такой ситуации вы будете лишены возможности осмотреть объект долевого участия и зафиксировать все его недостатки. Также это может негативно повлиять и на процесс по взысканию неустойки. Это может привести к более жестким урезаниям со стороны суда.

Как законно увеличить сумму взыскания

Кроме неустойки и штрафа можно заявить также и иные требования, которые существенно увеличивают размер итоговой суммы взыскания:

• Компенсация морального вреда – которая обычно составляет от 5 до 15 000 рублей.
• Компенсацию расходов на аренду жилья за период просрочки — ведь вы были вынуждены платить арендную плату по вине застройщика, который нарушил срок сдачи вашего жилья.

Также можно компенсировать иные ваши расходы на:

• На услуги представителя.
• На оформление нотариальной доверенности.
• На отправление досудебных претензий.
• На проведение экспертизы (если в этом была необходимость).
• А также на уплату госпошлины, если вам все-таки пришлось ее оплачивать.
• Компенсацию за недостатки в переданном вам объекте.

Взыскание неустойки на будущее

Если на момент вынесения решения суда объект вам еще не передан, а акт приема-передачи еще не подписан, вы можете попросить суд взыскать неустойку на будущее.

Суд установит конкретную сумму взыскания за каждый день просрочки, и вам не придется обращаться в суд снова.

Мировое соглашение

Не торопитесь подписывать мировое соглашение в судебном процессе, продумайте и просчитайте все за и против.

Для начала давайте внесем ясность. Соглашение об изменении сроков сдачи не имеет ничего общего с мировым соглашением.

Застройщик никогда не будет действовать себе в убыток! В проекте мирового соглашения, которое предлагают их представители вам на подпись, размер выплаты всегда в несколько раз меньше, чем та сумма, на которую вы сможете рассчитывать в результате взыскания.

Не бойтесь отказывать от подписания мирового соглашения. Что лучше – подождать пару месяцев и получить 300 000 руб. или получить сразу, но всего 100 000 руб.? Решать только вам.

Куда нести исполнительный лист

Когда вы получаете исполнительный лист, вы можете предъявить его либо приставам, либо в банк, где у застройщика открыт расчетный счет.

Процесс взыскания через приставов очень долгий, и существуют риски утраты исполнительного листа. Поэтому если ваш застройщик живой, то лучше направлять лист прямиком в банк. Это надежнее и быстрее.

Счета у застройщика могут быть открыты в нескольких разных банках, полный перечень которых вы можете запросить в налоговой, предъявив исполнительный лист. Но налоговая не предоставляет информации об остатках средств на счетах.

Не забудьте заплатить налоги

Застройщики в большинстве случаев передают информацию о присужденной дольщику неустойке в ФНС. Поэтому скрывать факт получения денежных средств от налоговой не имеет никакого смысла.

Подтвердить то, что доход вами был получен достаточно легко — исполнение решения суда осуществляется на банковский счет дольщика, а налоговая может запросить данные о транзакциях.

Налогообложению подлежит только лишь сумма взысканных неустойки и штрафа. Судебные расходы, моральный вред не включаются в налоговую базу при исчислении НДФЛ.

Резюме

Знайте свои права, защищайте их и, в случае нарушения, взыскивайте компенсацию.

Если застройщик передал ключи от вашей квартиры с нарушением срока, обратитесь к квалифицированному юристу, он поможет решить эту проблему и взыскать неустойку с любого застройщика.