Какую неустойку можно взыскать с застройщика по ДДУ по 214 ФЗ

Застройщики в своих отделах продаж часто говорят, что объект строится по 214-му Федеральному закону, значит это безопасно.

Расскажем, от чего защищает 214-й ФЗ, какие требования к застройщику предъявляет и какую неустойку предусматривает в 2024 году.

Для чего был создан

После распада СССР, с начала 90-х годов и до декабря 2004 года, строительство в России никак не регулировалось. Это был просто хаос. Каждый строил как мог, делал все что угодно и нигде это никак не регламентировалось.

30 декабря 2004 года был принят 214 Федеральный закон о долевом строительстве, который должен был установить некие правила между покупателями недвижимости и застройщиками и решить один из самых важнейших на тот момент вопросов — двойные продажи.

Основные понятия

Ст.1 214 Федерального закона говорит нам, что он регулирует отношения связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и имущества дольщиков.

Привлечение денежных средств по любым сценариям, не предусмотренным 214 ФЗ грозит застройщику огромными штрафами вплоть до 1 000 000 рублей.

По 214 ФЗ, чтобы приобрести квартиру в новостройке необходимо заключить договор долевого участия, который обязательно регистрируется в Росреестре в противном случае он не будет считается действительным. Оплата по ДДУ производится только после его регистрации.

Дольщик, в свою очередь обязуется его оплатить и после того как застройщик получает документ о вводе дома в эксплуатацию, подписать передаточный акт.

Привлечение денежных средств

Ст. 3 214 ФЗ гласит, что застройщик вправе привлекать денежные средства только после того как:

• получит разрешение на строительство дома
• опубликует проектную декларацию на сайте
• зарегистрирует договор на земельный участок, либо договор аренды земли либо договор на собственность
• согласует техусловия
• подтвердит устойчивое финансовое положение.

Если застройщик привлекает денежные средства незаконно, без этих документов, то он обязан вернуть оплату за квартиру с компенсацией процентов за их использование. Право получения квартиры, при таком сценарии, тоже теряется.

Описание объекта недвижимости

Ст. 4 и 5 говорят о том, что договор долевого участия является ключевым документам и может быть заключен с дольщиками во-первых только один раз.

В нем обязательно должны быть конкретные параметры, которые характеризуют квартиру — на каком этаже, в каком жилом комплексе, по какому адресу, стоимость.

Электронный ДДУ

С 2019 года появилась возможность заключать электронные договора долевого участия, что упростило процесс покупки недвижимости.

Возможность электронно-цифровой подписи и электронной регистрации в Росреестре позволяет приобрести квартиру в любом городе Российской федерации находясь где угодно.

Сроки строительства

Перед тем как подписывать обязательно прочитайте договор от начала и до конца. Хоть он и основан на аспектах 214-го ФЗ в нем могут быть такие нюансы как, например, застройщик может или не может изменять площадь квартиры.

Сверьте обязательно параметры недвижимости которую приобретаете, сроки сдачи. Юридически застройщик не обязан сдавать раньше чем срок указан в договоре, а штрафные санкции могут наступить только после того, как будет нарушен срок указанный в ДДУ.

В ст. 6, регулирующей сроки строительства, говорится о том, что строительная компания обязана сдать объект не позднее срока, предусмотренного договором.

При этом нельзя сдать какую-то одну квартиру или этаж. Можно только минимум корпус или подъезд.

Если застройщик нарушил сроки строительства, то он вам обязан выплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки для физлиц и 1/300 ставки для юрлиц.

В случае задержки сроков строительства застройщик обязан вас уведомить минимум за 2 месяца в письменном виде. Вы должны будете его подписать или не подписать если не согласны, но специально уклоняться от подписания передаточного акта с целью задержки срока строительства не получится.

Гарантии качества

Ст. 7 214 ФЗ говорит о том, что объект помимо того, что должен быть построен в срок, должен быть построен соблюдением всех технических норм и правил.

В противном случае, требуйте от строительной компании возмещение неустойки соразмерного уменьшению стоимости объекта или полного возврата стоимости недвижимости.

Любые условия в договоре, освобождающее строительную компанию от ответственности за ненадлежащее качество являются ничтожными.

После сдачи, на объект должна быть предоставлена гарантия минимум на три года.

Правила приёмки-передачи квартиры

Передача объекта долевого строительства осуществляется путем подписания приемопередаточного акта. Ст. 8 214 ФЗ устанавливает правила передачи и сроки. Эта процедура должна происходить только после того как строительная компания получит документ на ввод дома в эксплуатацию. Нельзя приглашать дольщика принимать квартиру в недостроенном доме.

СК как минимум за месяц должна направить уведомление о том что строительство объекта подходит концу и пригласить на приемку, чтобы вы могли осмотреть и либо принять, либо написать о своих возражениях, а застройщик мог эти недочеты устранить.

Расторжение ДДУ

Что делать, если вы разочаровались в квартире или в застройщике и хотите вернуть свои денежные средства? Об этом рассказывает 9 ст. 214 Федерального закона.

Договор долевого участия может быть расторгнут только при условии что одна из сторон существенно нарушают его условия.

В одностороннем порядке дольщик может расторгнуть ДДУ в следующих случаях:

• Застройщик задерживает передачу объекта долевого строительства более чем на два месяца.
• При неисполнении застройщиком обязанностей предусмотренных ч.2 ст. 7 214 ФЗ. В ней говорится о нарушении требований технических и градостроительных регламентов, проектной документации.
• Существенные нарушения требований к качеству строительства объекта, которые просто так исправить нельзя. Например, ниже потолки, больше или меньше комната или планировка полностью не соответствует проекту.

В судебном порядке договор расторгается если:

• Очевидно что объект не будет передан срок
• Произошло существенное изменение проектной документации, то есть если ваша квартира стала больше или меньше чем на 5 процентов.
• Изменилось назначение общего имущества или нежилых помещений

В случае расторжения договора, строительная компания обязана в течение 20 дней вернуть вам денежные средства на ваш расчетный счет и при этом за каждый день уплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день.

Ответственность сторон

Каждая из сторон должна четко следовать договору и, в случае его нарушения, оплатить неустойки.

Уступка прав

В 214-м федеральном законе сказано, что договор долевого участия может быть заключен только один раз. Для всех остальных случаев, когда требуется продать объект другому лицу предусмотрен договор цессии.

По-другому его еще называют договор уступки права требования, по которому вы передаете свои права на требование квартиры от застройщика другому лицу. Он может быть заключен с момента регистрации договора долевого участия и до момента подписания приемопередаточного акта.

Если вы приобретаете квартиру у юр. лица и заключаете договор цессии с юридическим лицом то оплата по нему происходит после регистрации в Росреестре.

Если покупаете у физлица, то перед подписанием и направлением на регистрацию. Что касается всяких льготных программ ипотек и т.п., на договора цессии они не распространяются.

Гарантии исполнения обязательств застройщиком

13 ст. говорит нам о том, что объект, который строит строительная компания и земельный участок на котором находится дом при подписании ДДУ передаются в залог дольщику.

Однако, с появлением эскроу счетов это правило было отменено и теперь эти объекты находятся именно у застройщика.

Поскольку земельный участок передается в залог, кредиторы СК не смогут его ни при каких обстоятельствах забрать за долги или по каким-то другим поводам.

Можете быть уверены, что земельный участок на котором строится объект, даже если он находится в аренде или в собственности при подписании договора долевого участия становится залоговым имуществом каждого из дольщика и после сдачи передается на общий баланс.

Эскроу счета

1 июля 2018 года была введено эскроу финансирования, а с 1 июля 2019 года оно стало обязательным для всех строительных компаний.

Если разрешение на строительство было получено позже чем 1 июля 2018 года, объект должен строиться только с использованием эскроу счетов, которые вводят новые условия и порядок передачи денег от дольщика к застройщику.

Если раньше эта цепочка состояла всего лишь из двух частей — дольщик и строительная компания, то есть деньги передавались напрямую, то теперь появился банк. Изменился порядок и условия передачи денег от дольщика строительной компании которые должны минимизировать риски всех участников.

В ст. 15 214 ФЗ указана обязанность строиться с использованием эскроу финансирования.

На что можно тратить деньги дольщиков

Основные цели, на которые застройщик может тратить денежные средства (ст. 15 214 ФЗ):

• Строительство многоквартирных домов соответствии с проектной документацией.
• Приобретение земельных участков, уплаты арендной платы и изменения видов разрешенного использования.
• Подготовка проектной документации, выполнение инженерных изыскательных работ для строительства, проведение различных экспертиз.
• Подготовка проектной документации для сетей инженерно-технического обеспечения и их строительство и оплата за подключение к ним.
• Уплата процентов по целевым кредитам.
• Платежи связаны с государственной регистрацией договоров долевого участия.
• Уплата налогов.

СК не может тратить денежные средства на выдачу целевых кредитов третьим лицам и покупку акций.

Раскрытие информации для дольщиков

Строительная компания обязана при первом же требование предоставлять дольщику:

• проектную декларацию
• разрешение на строительство
• юридические документы
• документы на земельный участок

Застройщик обязан ознакомить вас и с другими параметрами касаемо жилого комплекса, примерными сроками строительства, стоимостью и графиком работ.

Резюме

Покупка квартиры в долевом строительстве, безусловно, это риск. Риск не сдачи объекта, банкротства застройщика и не получения вашей квартиры.

Поэтому перед покупкой обязательно изучите всю документацию о строительной компании и о объекте который вы приобретаете.

Если возникнут вопросы или спорная ситуация, обратитесь к квалифицированному юристу.